Jak funguje hypotéka a jak ji získat?

Jen malé procento lidí má dostatek vlastních prostředků na pořízení (či rozsáhlejší rekonstrukci) vlastního bydlení. Proto mnoha lidem pomáhá s financováním bydlení hypotéka. Ne každý na ni však dosáhne. Zvláštním druhem hypotéky je pak tzv. americká hypotéka, u níž není třeba dokládat účel využití finančních prostředků, a může být proto využita i na cokoliv jiného než na financování bydlení. Obě hypotéky spojuje nutnost ručit za dluh nemovitostí.

Co je hypotéka a jaká má pravidla?

Hypotéka neboli hypoteční úvěr je dlouhodobá půjčka, k jejímuž zajištění se využívá zástavní právo k nemovitosti. Nejčastěji se hypoteční úvěr zajišťuje zástavou financované nemovitosti, může jít ale i o jinou nemovitost zapsanou v katastru nemovitostí a nacházející se na území ČR.

Získání hypotéky se řídí pravidly, která určuje Česká národní banka. Ta stanovuje horní hranice dvou úvěrových ukazatelů:

• LTV (Loan to Value) – procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti – limit udává, jakou maximální částku z hodnoty zastavované nemovitosti si můžete půjčit (zbytek musíte doplatit z vlastních prostředků),
• DTI (Debt to Income) – poměr výše celkového zadlužení žadatele a výše jeho čistého ročního příjmu – limit udává, kolikanásobek čistého ročního příjmu si můžete maximálně půjčit.

Úvěrové ukazatele jsou v současné době nastaveny následovně:

Třetí úvěrový ukazatel DSTI (Debt Service to Income) byl s účinností od 1. 7. 2023 zrušen.

Druhy hypoték aneb hypotéka nejen na bydlení

Přestože si většina lidí spojuje hypotéku s financováním bydlení, lze ji využít i k jiným účelům. Existují totiž dva druhy hypotéky – kromě klasické účelové hypotéky na bydlení je to tzv. americká hypotéka, kterou lze využít prakticky na cokoliv. Oba druhy spojuje nutnost ručit za dluh zástavou nemovitosti.

K orientačnímu výpočtu slouží hypoteční kalkulačka

Klasická hypotéka (účelová)

Klasickou hypotéku lze využít ke konkrétnímu účelu, kterým je obecně financování bydlení. Nemusí se však nutně jednat pouze o koupi domu či bytu. Klasická hypotéka vám pomůže s financováním v případě, že plánujete:

• koupit nemovitost (např. pozemek, dům, byt),
• postavit či rekonstruovat nemovitost,
• refinancovat stávající hypotéku,
• koupit podíl na nemovitosti za účelem majetkového vypořádání (dědictví, společné jmění manželů).

Americká hypotéka (neúčelová)

Tzv. americká hypotéka nevyžaduje prokazování účelu úvěru, proto lze finanční prostředky z tohoto typu úvěru využít na cokoliv. Úroková sazba je u amerických hypoték vyšší než úroková sazba hypoték klasických, zároveň je ale nižší než úroková sazba běžných spotřebitelských úvěrů (díky zástavě nemovitosti).

Postup při získání a čerpání hypotéky

Žádosti o hypoteční úvěr obvykle předchází dlouhé rozhodování, které je spojeno s celou řadou otázek – jak funguje hypotéka, jaká je aktuální úroková sazba hypoték, jaká je doba splatnosti a podobně. Pojďme se proto na proces získání hypotéky podívat podrobněji.

Porovnání hypoték

Nejprve je nutné zvolit banku, u které budete o hypoteční úvěr žádat. V této fázi je vhodným nástrojem hypoteční kalkulačka. Podmínky hypotéky (např. maximální výše půjčky, úroková sazba) se totiž u jednotlivých bank liší. Online hypoteční kalkulačka, která je k dispozici na webových stránkách každé banky, slouží pro orientační výpočet výše měsíční splátky a úrokové sazby. Z porovnání hypoték vám vzejde banka (či více), jejíž nabídka je pro vás nejvýhodnější a kterou je třeba kontaktovat pro potvrzení nabídky. Banka obvykle smluvenou úrokovou sazbu garantuje po dobu 30 dnů.

Úroková sazba hypoték není tím jediným, co by vás mělo při porovnání hypoték zajímat. Celkové náklady hypotéky mohou navýšit i další výdaje a poplatky. Proto se vyplatí sledovat také ukazatel RPSN (roční procentní sazba nákladů), který vypovídá o celkových nákladech hypotéky a který umí hypoteční kalkulačka také vypočítat. 

Žadatele obvykle nejvíce zajímá úroková sazba hypoték

Žádost o hypotéku

Jakmile se rozhodnete pro konkrétní banku, následuje podání žádosti o hypotéku. K té je třeba přiložit potřebné dokumenty, na základě kterých banka žádost posoudí. Jedná se například o odhad ceny nemovitosti, potvrzení o výši příjmu, výpis z účtu, výpis z katastru nemovitostí, kupní smlouvu, smlouvu o dílo, stavební povolení a další.

Pokud banka žádost schválí, následuje podpis úvěrové smlouvy.

Čerpání hypotéky

K čerpání hypotéky, tedy k uvolnění finančních prostředků dochází poté, co klient splní a doloží podmínky dohodnuté v úvěrové smlouvě. Typicky se jedná o podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí a sjednání pojištění nemovitosti. To je nutné nastavit tak, aby v případě totální škody pokrylo výstavbu nové nemovitosti. Produkty od různých pojišťoven porovnáte jednoduše s pomocí online kalkulačky. 

Čerpání úvěru probíhá buď jednorázově (při koupi nemovitosti, refinancování úvěru apod.), nebo postupně (např. při výstavbě domu). Úvěrová smlouva zároveň stanovuje, do kdy je nutné hypotéku vyčerpat. Po dobu čerpání hypotéky se splácí pouze úroky z vyčerpané částky, teprve po ukončení čerpání se začíná splácet úvěr jako takový, tedy smluvená měsíční splátka.

Splacení hypotéky

Hypotéka se obvykle splácí několik let či několik desítek let. Po jejím úplném splacení zaniká zástavní právo k nemovitosti a může dojít k jeho výmazu z katastru nemovitostí. Jako podklad slouží tzv. kvitance – potvrzení banky o splacení dluhu.

Hypotéku lze splatit i předčasně, a to bez větších poplatků, v některých případech i zcela bez poplatku. Za předčasné splacení hypotéky před koncem fixace si dnes mohou banky účtovat administrativní poplatek ve výši max. 1 000 Kč. V současné době se však projednává návrh, podle kterého by v roce 2024 mohlo dojít k zavedení poplatku za předčasné splacení hypotéky ve výši až 1 – 2 % ze zbývající částky úvěru.

Nejčastěji kladené otázky – FAQ